【看区域】“重庆房仓”中央公园:风口在哪?

(中央公园头排景色)
作为重庆番位靠前的区域,中央公园一直善于刷存在感,刚过去的一周,它的销售数据也很好看。
重庆北的几大热点区域,例如中央公园、照母山、悦来、九曲河、大竹林、礼嘉等,中央公园的销售套数是最多的。长期固定支持的票源,即被称作票仓。如果借用这个概念,2019年的中央公园,我们称它为重庆“房仓”,虽然不是绝对数量最多的区域,但却持续稳定的输出品质住宅。
再早之前,3月29日,中央公园过了“10000元/㎡”的楼面地价门槛线:当天,19029号地块成交楼面价10596元/㎡、19030号地块,成交楼面价10662元/㎡。
大风起兮云飞扬, 现在讨论的,已经不是“该不该买中央公园”的问题,而是“买中央公园哪里”的问题——
答案简单粗暴:
无论叫“一环”也好、“头排”也好,请买距离公园最近的那一圈,这里是“中央公园旋风”里的“风眼”位置。谁在发现中央公园价值?
有关中央公园,想讲几个真实的事,都是在发现它的价值。
第一个从数据上发现中央公园的价值、土拍的数据、销售的数据。
3月28日,当天,中央公园2块土地楼面地价上万。彼时,刚刚拿下中央公园土地的开发商跟龙门阵财经说,他们尤其看好中央公园,为了进入不惜一切代价。
这家开发商,此前一直看好中央公园,盘旋良久终于落地。
再来看看3月份的中央公园成交数据,也是和北区的几个大热板块比,真是不愧为重庆“房仓”,销售套数是最多的。我们找到了中央公园3年来的价格变化。
2017年,整体成交均价10509元/㎡;2018年,整体成交均价13261元/㎡;2019年,有开发商将周边的楼盘盘算了一下,建面基本在15000元/㎡+。
(备注:此价格为第三方数据机构整理,非官方数据,仅供参考。)
如果再把中央公园里划分一圈,头排、二排,普通观众席,分别价位应该是多少呢?保守估计也是1.5~2.5万元/㎡的区间,现在价差还不大,未来还会拉开梯度的,越在头排,越贵,就像现在的南滨路房子,和非滨江的房子价格差距一样。
所以我们坚持让大家看头排、看风眼位置。第二个故事要追溯到2014年,从“随着中央公园成长”的见证角度发现价值。
中央公园卖房子的香港置地&招商蛇口,它的盘是公园大道,它见证了中央公园价值发现-腾飞的过程。
龙门阵财经查询了一下,2013年,香港置地&招商蛇口40亿拍下中央公园600亩土地,由此启动公园大道,这个时间早于很多当地的开发商,算是中央公园的第一批价值发现者。
这是一个集公园别墅、轻奢洋房、城市大平层高端住宅、中心商业、地标商务于一体的综合体,算是全业态覆盖的智能公园城市范本。
房子开始卖的时候,中央公园并不火,只有两三家开发商,大家对联合炒区域的兴趣不大。
公园大道的开发商说,当拓荒者的日子还是百感交集,尤其是别人家都在卖刚需,而自己在卖高端产品的时候。
他们的态度是:中央公园就是高端,公园大道就在核心的那一圈位置,连剧场里的头排位置都要宝贵一些,何况是中央公园的资源头排呢?
我们找了一张夜晚,从公园大道这边看过去的图片,侧俯整个中央公园的长廊,白天满目青翠,晚上满目璀璨,在“以窗户收藏风景”这件事儿上,长嘉汇和公园大道都做得相当好:这态度很硬核了,不仅做价值发现者,还做价值维护者,中央公园的大风里,它就是“风眼”的位置。
除了“买哪个地段”,还涉及到中央公园里买哪个开发商的问题,这里算是强手如云,每个手底下都有硬功夫。公园大道值得驻足的原因,还是在于这家企业在高端产品上的打造力。
房子是拿来住的,高端产品,首先在居住属性上,产品力要求就很高。其产品力被认可,而产品力也是溢价力的一种。
同样都是南滨路上的房子,长嘉汇显然成了标杆,公园大道则是它在北区的另一个标杆,“重庆北”开发商的重兵囤积之地,容易出好作品,甚至每个区域都有代表作,比如礼嘉有昱湖壹号、九曲河有金科九曲河、照母山有约克郡,中央公园则有公园大道。
上述是从区域的代表作维度角度看。
如果从真·大平层的产品维度看,在大平层这个指标上,公园大道在整个北区,都算得上产品力的前5名,它的“公园+高端住宅”,在提升城市形象、以及打造城市生活新模式上,做出了探索。中央公园的年度答卷
无论是中央公园、还是公园大道的发展,可以联合起来看,它们都像下图,一个反写的“L”,经过了一段时间的平行,如今开始稳定向上输出,每年交几份答卷。
①2017年份中央公园阅卷题。
土地答卷是:公园大道入驻中央公园数年后,雅居乐拿下中央公园地块,成交楼板价9352元/㎡(容积率1.78),让中央公园土地进入“9”时代。
产品答卷是:公园大道获得了“2017~2018中国城市公园豪宅地标”的奖项。
②2019年份中央公园阅卷题。
土地答卷是:3块土地刷新2年前的雅居乐地块记录,中央公园土地进入“10”时代。
产品答卷是:公园大道的“头排资产”大平层更加有底气输出价值观:在认可区域的同时,同时认可“少即是贵”、“少即是增值”的观念。
2019年的春节,上文这位见证中央公园崛起的开发商,再驱车到中央公园走了一圈,各个楼盘都卖得很不错,公园大道也卖得很好,其高端大平层,问的人还真不少。
如果把中央公园“重庆房仓”里的产品分为普通产品和高端产品,这种大平层妥妥后者。这种产品,购房者群体更高端,去化要慢得多,但我们认为,它代表的是未来中央公园的居住品质。
非常具有高级感:产品+资源的住宅“独角兽”
这种是独角兽级的产品,估值高,创立的时间相对短,但投资人可不少,它的“硬核”至少有3点:
①地段的硬核。
土地作为一种特殊资源具有稀缺性、不可再生性,房产与其它资产不同处在于,房屋与土地是分不开的,这也决定了房地产的另一属性,就是优质土地资源的不可替代性,同样的房子在不同的地区价格价格会几倍的差异。
去看公园大道的区位:
处于中央公园版块的核心地段,并正好在中轴线上。背靠成熟发展的空港工业园区B区,与中央公园美景一路之隔,与商业一园之隔,与学校一墙之隔,属于板块内的优越地段。这是它前期交房的景观实景,地段好得真是连形容词都省了,简直就是把房子种在公园里,以下为“字不重要、看图”系列:(前期交房的景观实景图)
上图给我们的启示是:
“重庆房仓”中央公园的产量并不小,买到国民产品,你享受的只是地段增值,吃的是中央公园未来的红利,凡是买了的人都有,你好我好大家好,买到中央公园优质土地资源上的产品,才是把红利最大化,你好我更好。
②产品的硬核。
面粉值钱、面包也要对得起面粉,担得起经典。
公园大道的高端产品,算是普标大平层之上的“金标大平层”,中央公园或许有很多100㎡的国民户型、有很多150㎡的改善户型,但找不到太多品质户型。
面积上,公园大道大平层做到了建面约320~460㎡,大空间不仅保证了家庭的公共区域与私人世界。
空间和独创的景观视野面就不说了,看图,字不重要:
工艺上,细节质感很棒。
以墙面干挂石材为例,干挂石材与传统湿贴工艺相比,优势在于可以避免出现板材空鼓、开裂、脱落等,以及板面泛白、变色。为更好呈现整个区域效果,项目耗费了大量的精力和资金,选择了干挂石材工艺。重庆黄泥磅附近,有个著名的办公楼就是全干挂石材工艺,10多年了,熠熠如新,气势恢宏,简直是其他相关部门的羡慕对象。
这要5年、10年后才能看出和其他楼盘的差别,干挂石材除了贵,其他没毛病。
商业是大盘标配,项目自身规划有品质幼儿园及自持商业、一线头排商业、生活配套商业,提供完整的商业体系配套。
③价格的硬核。
当然,公园大道400~600万的价格也很硬核,总价不低,是价值的体现,人家那么刚的底气就在于,未来这种价格,再买不到这样的“头排资产”产品,即使出现,地段会逊色、价格却反而有上扬。
想想3月29日拍下的中央公园土地价格,再想想现在的公园大道的价格?它现在的500万级产品,放到“未来的中央公园价格”逻辑下,又该是多少?
其实算未来的价格没有意义,因为未来已绝版这种头排产品。|编辑:老板娘
|商务合作:18623333298
|读者群:龙门客栈
(请扫码添加老板娘微信,带您进群)
|注:本文由龙门阵财经原创,
如有商榷之处,请与我们联系

为您推荐

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部