海上五月花(滨湖二手房真牛!保利海上五月花成交破5万/㎡,怎么回事?)

海上五月花

新年大吉,牛气冲天!
要说合肥现在最牛的置业区,无疑是滨湖了,新房、二手房市场都是牛的不行,而近日,保利海上五月花一套二手房成交价竟然高达5万/㎡,牛翻天了!
怎么回事?
一、保利海上五月花成交破5万/㎡?!
话不多说,先上成交截图↓

保利海上五月花B区,4室2厅,88.71㎡,总价445万,单价50164元/㎡!
当然,精明的小伙伴应该发现了不对,这户型有问题!
因为是一套复式户型,按图中标注各个房间面积计算,两层加起来实际上有146.1㎡,如此一折算,单价“才”3.04万/㎡。

实际上,这种复式户型在新房销售的时候是可以“偷面积”的,因为客厅部分有很大部分的挑空区域,后期装修时可以填上,使得额外多出不小的空间,这类户型在一些楼盘中较多,比如文一豪门金地就有。
顺便说句,该套房源的户型即使除去挑空部分,计算后的户型也是大于90平的,即使说,该套房源的产权面积计算很好的规避了契税,能给买家省不少钱。
不过话说回来,这类顶层户型在楼盘销售时不大受待见,楼盘本身若不太火就更难消化了,自住的客户会考虑顶层的一些弊端,投资的话也不是一般性的选择。

对比五月花最近成交的记录来看,基本在2.8万/㎡左右,如此,即满打满算按3万/㎡的价格,终究是赚翻了~
二、万科蓝山3.4万/㎡,巴黎都市3万+/㎡,云谷2.87万/㎡
除了保利海上五月花,最近滨湖也有不少房源成交,咱们拎出一些关注度较高、值得注意的小区。

1、万科蓝山,最近一套成交价在33979元/㎡。

虽说去年万科蓝山的涨幅巨大,但3万+的单价已经是合肥整个市场上相当高的价位了。按一般的市场逻辑,扣除掉一些税费等资金成本,投资空间比较有限,以目前的政策风向,万科蓝山今年要想有去年的升值,可能性很小,但若作为自住兼长期持有,依然是个不错的优质资产。

2、省府板块以万科蓝山为风向标,相邻的巴黎都市也是风生水起,最近有两套房成交价均在3万以上,分别为:95.33平,34512元/㎡;102.11平,30948元/㎡。

值得注意的是,这两套巴黎都市以及上面万科蓝山的那套房,成交周期都不长,分别为45天、6天、9天,某种程度上也说明了滨湖省府二手房的吃香。
考虑到滨湖省府新房也确实没啥可看的,蘭园、檀悦的高首付、全款的门槛限制了不少人进场,房源也是供不应求,檀悦甚至短期内不会推新房了,这也使得不少意向客户只有把目光投向二手房。

3、云谷智慧金融城最近有一套房源成交高达2.87万/㎡。

这是一套洋房,基本信息标明的是毛坯,若对比云谷对面的中海九樾、华润昆仑御,同样是毛坯洋房,这两个楼盘的标准层价格大概在2.6~2.8万/㎡。考虑到150平的大户型,二手房交易税费不低,这个成交价似乎有些偏高。

相比之下,云谷智慧金融城的高层最近一套成交则是2.35万/㎡,但因为未满二,实际成交价还要高一些。

而较早一些的合肥云谷最近有两套成交价在2.67万/㎡,是满二房源。

4、滨湖西南的新建小区都会1907,最近有两套高层成交单价分别为2.39万/㎡,2.35万/㎡。

作为滨湖西南较早一批交付的小区,都会1907因为万科物业以及相对不错的交付等,目前也是该片区二手房的排头兵。

且不论目前的成交价如何,就该片区未来2~3年来看,随着荣盛、金鹏、诚园、云境等楼盘逐渐交付,道路打通、商业运营,居住气氛逐渐提升,体现在二手房价格上还会有一定的抬升空间,值得看好。

5、环湖CBD万达的几个小区,市场价格可能是该板块中相对较低的,但最近也有新成交的,单价基本都在2.3~2.4万/㎡。

其实抛开因为板块开发问题带来的升值预期不谈,环湖CBD的住宅、商业、交通、学校等配套交融,居住体验相当不错,虽然不比置地滨湖双玺、信达公园里、高速时代公馆这些品牌、物业溢价较高的小区,但万达几个小区的成交量并不低,今年依然是值得关注的升值小区。

三、上半年,滨湖二手房走向预判!
因为今年初的调控收紧,对市场多少形成了冲击,多少也影响了滨湖二手房,但因为新房本身的供应短缺,势必导致二手房依然足够坚挺,以上半年来说,滨湖二手房有以下几个看点和预估。

1、滨湖二手房关注度再增加,价格稳步抬升

由于滨湖目前还未有新的供地出让计划,上半年新房紧缺局面无法改善,形势更加严苛,二手房市场的关注程度将再度增加,价格也会在这过程中得到进一步的稳固、夯实。

省府依然会是滨湖二手房的领跑者,至于像启动区这样曾经的洼地,上半年也不是没有往上再抬升一些的可能。

滨湖西南二手房也是值得关注的焦点之一,这里去年一度是滨湖房源的销售主力片区,今年随着在售几个项目进入清盘阶段,二手房会迎来不错的上升势头。

2.限购收紧等政策对市场冲击如何?

政策调控可能是很多人非常关心的问题,但目前合肥之前的一些针对调控的收紧政策,着眼点还是打击投资客、炒房客,客观上确实限制了不少客户的进场,取得一定的成效。

但我们从区域本身来说,板块价值的预期增长不会因为政策的收紧变得乏力,板块建设的成熟度是与日俱增的,在可见的入场机会愈发减少,未来几年内进入存量市场的前提下,依然会有很不错的涨幅。

3.滨湖二手房均价2.1万/㎡

根据链家的二手房地图,目前滨湖二手房均价已在2.1万/㎡。

颇有意思的是,链家合肥划分滨湖新区的分界线西起京台高速,东至南淝河,北至绕城高速,南至牛角大圩-四季花海。

也就是说将骆岗生态公园、包河经开区都囊括了,这种划分某种意义上也是滨湖发展的趋势,可能这样一个滨湖新区才是集住宅、商业、产业、公园等多面立体的发展片区,范围也足够大。

也许再过2~3年,我们对于滨湖新区的格局认知就会有新的高度了~
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